?

Отримати консультацію

Виконавче резюме: Стратегічний брифінг з навігації в ЄДЕССБ

Єдина державна електронна система у сфері будівництва (ЄДЕССБ) є не просто черговим цифровим інструментом, а фундаментальною зміною операційної парадигми для всієї будівельної галузі України. Її впровадження знаменує собою тектонічний зсув від непрозорої, заснованої на особистих зв’язках моделі взаємодії з регулятором до жорстко регламентованої, алгоритмічної та прозорої системи. Для девелопера це створює ключовий стратегічний компроміс: значне зниження корупційних ризиків та підвищення довіри з боку ринку та інвесторів в обмін на підвищену процедурну жорсткість, нетерпимість до формальних помилок та необхідність формування нових внутрішніх компетенцій.

Цей аналітичний звіт надає глибоке дослідження переваг та незручностей роботи з ЄДЕССБ, перетворюючи їх на зрозумілі бізнес-імперативи. Аналіз доводить, що ключові переваги системи, такі як механізм гарантування речових прав на майбутню нерухомість, є потужним інструментом для маркетингу та залучення фінансування, здатним створити значну конкурентну перевагу для доброчесних забудовників. Водночас, незручності, що проявляються у частих формальних відмовах та технічних недоліках системи, не є непереборними перешкодами, а радше керованими операційними ризиками. Їх мінімізація вимагає не спроб обійти систему, а побудови бездоганних внутрішніх процесів комплаєнсу та залучення вузькоспеціалізованої юридичної та технічної експертизи.

Окрему увагу приділено аналізу стратегічних ризиків, пов’язаних із майбутніми законодавчими змінами, зокрема, із суперечливим законопроєктом №5655. Цей документ створює для девелоперів “репутаційний парадокс”: потенційні короткострокові процедурні вигоди можуть призвести до довгострокової токсичності бренду та відрізати доступ до міжнародного фінансування, орієнтованого на прозорість та належне врядування.

Таким чином, успішна стратегія роботи в нових реаліях полягає не в боротьбі з системою, а в її досконалому опануванні. Девелопери, які інвестують у бездоганну відповідність процедурам, зможуть перетворити прозорість ЄДЕССБ на свій ключовий нематеріальний актив, що забезпечить сталий розвиток, довіру покупців та привабливість для інвесторів у період післявоєнної відбудови України.

Розділ 1: Новий цифровий фундамент українського будівництва

Розуміння ЄДЕССБ неможливе без усвідомлення того, що це не просто програмне забезпечення, а операційне ядро масштабної антикорупційної реформи у будівельній сфері. Система була створена для усунення фундаментальних причин корупції, що роками підривали галузь, і для встановлення нових, прозорих правил гри.

1.1. Епоха після ДАБІ: Розуміння переходу до ДІАМ та філософії цифрового контролю

Ключовим кроком, що передував повноцінному запуску ЄДЕССБ, стала ліквідація Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ) — органу, що став синонімом системної корупції. У вересні 2021 року її повноваження остаточно перейшли до новоствореної Державної інспекції архітектури та містобудування (ДІАМ).¹ Ця зміна була не просто ребрендингом, а кардинальною зміною філософії державного контролю.

Основна ідея реформи полягала у “мінімізації людського фактора” в процесі видачі дозвільних документів.¹ Якщо в системі ДАБІ успіх проєкту часто залежав від неформальних домовленостей та здатності “вирішувати питання” з конкретними чиновниками, то нова модель мала на меті передати прийняття рішень від людини до системи. ДІАМ була задумана як орган, де рішення про видачу дозволів чи необхідність перевірок приймає не чиновник, а автоматизована система на основі чітких, заздалегідь визначених критеріїв.

Саме ЄДЕССБ стала тим інструментом, який втілив цю філософію в життя. Система створена, щоб зробити процес будівництва максимально прозорим та вільним від корупції через публічність інформації. ДІАМ та ЄДЕССБ є двома нерозривними елементами єдиної реформи: новий, професійно відібраний регулятор, що діє виключно через новий, прозорий цифровий механізм. Таким чином, фундаментальна мета ЄДЕССБ — перевести взаємодію між девелопером та державою з площини особистих стосунків у площину формалізованих, юридично значущих цифрових транзакцій, де кожен крок фіксується і не може бути змінений заднім числом.

1.2. Операційна схема ЄДЕССБ: Е-кабінет, публічний портал та інтеграція з “Дією”

ЄДЕССБ є складною інформаційно-комунікаційною системою, що складається з кількох ключових компонентів, з якими девелоперу доводиться взаємодіяти:

Реєстр будівельної діяльності: Це ядро системи, її центральна база даних. Тут створюється, зберігається та обробляється вся інформація про об’єкти будівництва, учасників процесу (замовників, проєктувальників, підрядників, експертів), а також усі дозвільні документи, містобудівні умови та обмеження, технічні умови та інша критично важлива документація.
Публічний портал (e-construction.gov.ua): Це вікно системи, відкрите для громадськості. Через портал будь-яка зацікавлена особа може отримати доступ до інформації з реєстру. Ключовими інструментами тут є Публічна мапа будівництва, де відображаються всі нововидані дозволи, та можливість пошуку відомостей за конкретним об’єктом чи адресою. Це забезпечує безпрецедентний рівень прозорості, дозволяючи інвесторам, покупцям та активістам перевіряти законність будь-якого будівництва.
Електронний кабінет: Це основний робочий інструмент девелопера та інших професійних учасників ринку. Через електронний кабінет здійснюється подання заяв та документів, відстеження статусу їх розгляду, отримання рішень та офіційне листування з органами влади. Станом на серпень 2023 року в системі було зареєстровано близько 130 тисяч користувачів, що свідчить про її масове впровадження.⁴
Інтеграція з порталом “Дія”: Для спрощення доступу до найпоширеніших послуг, ЄДЕССБ тісно інтегрована з порталом “Дія”. Це дозволяє як фізичним, так і юридичним особам отримувати 13 ключових будівельних послуг в онлайн-форматі, не відвідуючи державні органи. Серед них — подання повідомлення про початок будівельних робіт для об’єктів класу наслідків СС1, отримання будівельного паспорта, подання заяви на видачу дозволу на виконання будівельних робіт для об’єктів СС2 та СС3, а також декларування готовності об’єкта до експлуатації. За час роботи системи через “Дію” було надано понад 221 тисячу таких послуг.

1.3. Правова основа: Ключові нормативні акти, що регулюють цифрову взаємодію

Діяльність девелопера в рамках ЄДЕССБ жорстко регулюється законодавством. Кожна дія, кожен завантажений документ та кожне рішення системи мають під собою чітку правову основу. Розуміння цих нормативних актів є критично важливим для уникнення помилок та відмов. Основними документами, що регулюють функціонування системи, є:

Закон України “Про регулювання містобудівної діяльності”: Це фундаментальний закон, до якого були внесені зміни для створення правової бази ЄДЕССБ. Зокрема, статті 22, 22 та 26 визначають саму суть, структуру та порядок функціонування електронної системи.
Постанова Кабінету Міністрів України № 681 від 23 червня 2021 року “Деякі питання забезпечення функціонування Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва”: Цей документ є, по суті, інструкцією з експлуатації системи. Він детально прописує Порядок ведення ЄДЕССБ, визначає перелік відомостей, що вносяться до системи, права та обов’язки користувачів, процедури взаємодії між різними компонентами системи та державними органами.

Таким чином, ЄДЕССБ не є просто рекомендаційним сервісом. Це обов’язковий до використання, законодавчо закріплений механізм, що є єдиним легальним шляхом для отримання дозвільної документації у сфері будівництва. Ця жорстка прив’язка до законодавства означає, що успіх девелопера більше не залежить від здатності домовлятися, а від здатності бездоганно дотримуватися встановлених цифрових правил та процедур.

Розділ 2: Використання ЄДЕССБ для отримання комерційної переваги

Попри процедурну складність, ЄДЕССБ пропонує доброчесним девелоперам низку потужних інструментів, які за умови правильного використання можуть бути перетворені на значну комерційну та репутаційну перевагу. Система дозволяє не лише оптимізувати процеси, а й фундаментально змінити відносини з покупцями та інвесторами, будуючи їх на довірі та прозорості.

2.1. Революція “спеціальних майнових прав”: Перетворення прозорості на актив для продажів та маркетингу

Однією з найбільш значущих та корисних інновацій, впроваджених через ЄДЕССБ, є механізм державної реєстрації спеціальних майнових прав (СМП) на майбутні об’єкти нерухомості. Ця функція кардинально змінює ринок первинної нерухомості, вирішуючи одну з його найболючіших проблем — відсутність у покупця реальних прав на житло до моменту введення будинку в експлуатацію.

Раніше інвестор у новобудову здебільшого укладав із забудовником попередній договір купівлі-продажу або угоду про наміри. Такі документи юридично не надавали права власності, а лише фіксували зобов’язання сторін укласти основний договір у майбутньому. Ця правова невизначеність створювала величезні ризики для покупців і була поживним середовищем для шахрайських схем, найвідомішою з яких є подвійний продаж однієї і тієї ж квартири різним людям.

Новий механізм, реалізований в ЄДЕССБ, дозволяє девелоперу (замовнику будівництва) зареєструвати СМП на кожну квартиру, гаражний бокс чи інше приміщення в об’єкті, що будується. Після цього, при продажу, ці права перереєстровуються безпосередньо на покупця. Таким чином, покупець отримує державну реєстрацію своїх прав на конкретний об’єкт ще на етапі будівництва. Це дає кілька ключових переваг:

Захист від шахрайства: Після реєстрації СМП за покупцем система унеможливлює повторний продаж цього об’єкта іншій особі.
Гарантія незмінності проєкту: Забудовник не може без згоди власника СМП (покупця) змінювати технічні характеристики квартири, наприклад, її площу чи планування.
Підтвердження легітимності забудовника: Наявність у забудовника зареєстрованих прав на нерухомість є чітким доказом того, що саме він є власником об’єкта та першим продавцем.

Для девелопера це не просто юридичний обов’язок (для всіх об’єктів, дозволи на які видані після 10 жовтня 2022 року, реєстрація СМП є обов’язковою). Це потужний маркетинговий інструмент. Замість абстрактних обіцянок надійності, компанія може запропонувати клієнту конкретний, захищений державою механізм гарантування його інвестицій. Побудова комунікаційної стратегії навколо тем “безпека”, “гарантоване право власності”, “захист від шахрайства” дозволяє вигідно диференціюватися на ринку, залучати більш вибагливих та платоспроможних клієнтів і будувати довгострокову репутацію надійного партнера.

2.2. Оптимізація життєвих циклів проєкту: Від цифрового отримання дозволів до автоматизованого введення в експлуатацію

В ідеальному сценарії, ЄДЕССБ покликана значно прискорити проходження дозвільних процедур. Хоча на практиці це не завжди вдається через низку проблем (які будуть розглянуті в наступному розділі), потенціал для оптимізації є значним. За деякими оцінками, система дозволила скоротити терміни розгляду заявок з кількох місяців до 5–10 днів, а в окремих випадках — до 24 годин.

Ключові можливості для прискорення:

Цифрова подача документів: Можливість подати заяву на отримання дозволу на виконання будівельних робіт для об’єктів СС2 та СС3 через портал “Дія” або електронний кабінет за 20 хвилин (час заповнення форми) є значним кроком уперед порівняно з паперовою бюрократією.
Автоматизація для простих об’єктів: Для об’єктів класу наслідків СС1 та об’єктів, що будуються на підставі будівельного паспорта, процедури подання повідомлень про початок робіт та декларацій про готовність до експлуатації максимально автоматизовані.
Автоматична реєстрація введення в експлуатацію: Для певних класів об’єктів система передбачає можливість автоматичної реєстрації акта готовності до експлуатації. Якщо замовник згенерував акт, його підписали всі відповідальні сторони (проєктувальник, технагляд, авторський нагляд), і система верифікувала повноту та коректність даних, реєстрація відбувається автоматично без додаткового втручання чиновника.

Хоча досягнення такої швидкості вимагає бездоганної підготовки документів, сама можливість уникнути багатомісячних очікувань та суб’єктивних затримок є суттєвою перевагою, що дозволяє скоротити загальний цикл реалізації проєкту та пришвидшити повернення інвестицій.

2.3. Мінімізація корупційних ризиків та підвищення привабливості проєкту для інвесторів

Прозорість ЄДЕССБ є потужним інструментом управління ризиками. Кожен документ, кожна зміна в проєкті, кожне рішення органу контролю фіксується в системі та стає частиною незмінного цифрового сліду об’єкта. Це створює об’єктивну історію проєкту, яку неможливо підробити чи “загубити”.

Для девелопера це означає:

Захист від свавілля чиновників: Будь-яка відмова має бути обґрунтована і зафіксована в системі. Необґрунтовані вимоги чи затягування термінів стають очевидними і можуть бути легко оскаржені, спираючись на дані системи.
Підвищення інвестиційної привабливості: Для банків, інвестиційних фондів та особливо для міжнародних фінансових інституцій, які планують брати участь у відбудові України, наявність прозорої та верифікованої історії проєкту є ключовою вимогою due diligence. Девелопер, який може надати повний, бездоганний цифровий архів свого проєкту в ЄДЕССБ, демонструє низький рівень регуляторних ризиків та високий рівень корпоративного управління.
Формування репутаційного капіталу: У новій реальності репутація девелопера будується не на кількості збудованих метрів, а на якості його взаємодії з регуляторною системою. Бездоганний послужний список в ЄДЕССБ (мінімум відмов, вчасна подача документів, повна відповідність проєкту заявленим параметрам) стає самостійним нематеріальним активом. Це сигнал ринку, що компанія працює “в білу”, дотримується правил і є надійним партнером. Така репутація буде критично важливою для отримання контрактів на відбудову та залучення іноземного капіталу, для якого прозорість є непорушним принципом.

Таким чином, ЄДЕССБ створює нове конкурентне поле, де перемагає не той, хто вміє “домовлятися”, а той, хто вміє бездоганно працювати за правилами. Інвестиції у внутрішні процеси комплаєнсу та якісну підготовку документації перетворюються на прямі інвестиції в банківську привабливість та ринкову капіталізацію компанії.

Розділ 3: Управління незручностями: Посібник з мінімізації ризиків

Попри заявлені переваги, на практиці робота з ЄДЕССБ для багатьох девелоперів асоціюється зі значними труднощами, затримками та фінансовими втратами. Однак ці “незручності” не є фатальними. Це керовані операційні ризики, які вимагають зміни підходів до управління проєктами, підвищення уваги до деталей та готовності відстоювати свої права.

3.1. Анатомія відмови: Типові помилки в ЄДЕССБ та як їх уникнути

Найбільш поширеною та болючою проблемою для забудовників є отримання відмов від ДІАМ у видачі дозвільних документів чи реєстрації декларацій. Часто ці відмови є несподіванкою для компаній, які вважають, що формально виконали всі вимоги. Аналіз практики показує, що більшість відмов пов’язана з кількома типовими категоріями помилок, яких можна уникнути за умови ретельної підготовки.

Основні причини відмов включають:

Формальні помилки в документації: Це найпоширеніша група проблем. Навіть одна невірно поставлена кома, застаріла форма документа, відсутність необхідного підпису чи печатки може стати підставою для відмови. До цієї ж категорії належить невірне оформлення документів відповідно до вимог законодавства.
Неповний пакет документів: Неподання хоча б одного документа, необхідного для прийняття рішення, є безумовною підставою для відмови.
Подача недостовірних відомостей: Надання неправдивих або неповних даних в ЄДЕССБ є серйозним порушенням і гарантовано призводить до негативного рішення.
Невідповідність проєктної документації нормам: Проєкт може не відповідати державним будівельним нормам (ДБН), стандартам (ДСТУ) або виданим раніше містобудівним умовам та обмеженням (МУО). Класичний приклад — розбіжність між даними технічного паспорта та реальним станом об’єкта, коли в процесі будівництва з’явилися незаплановані зміни, які не були внесені до проєкту.
Відсутність правових підстав: Замовник будівництва може не мати належним чином оформлених прав власності чи користування земельною ділянкою, що є критичною передумовою для легального будівництва.
Порушення процедурних вимог: Невиконання обов’язкових погоджень (наприклад, з органами охорони культурної спадщини) або інших процедур, передбачених законом для певних категорій об’єктів.

Ключова проблема полягає в тому, що ЄДЕССБ, будучи автоматизованою системою, нездатна до гнучкості чи “людського розуміння”. Вона діє за жорстким алгоритмом: якщо хоча б один параметр не відповідає нормі, система блокує процес. Це фундаментально відрізняється від старої моделі, де дрібні недоліки можна було виправити в робочому порядку. Зараз головним ризиком для девелопера є не корупція чиновника, а безкомпромісна логіка програмного коду. Управління цим ризиком вимагає переходу від стратегії “переговорів” до стратегії “бездоганної відповідності”.

Для систематизації підходів до мінімізації цих ризиків, пропонується наступна таблиця.

Таблиця 1: Типові причини відмов у ЄДЕССБ та стратегії їх попередження

Категорія відмови	Конкретні приклади з практики	Проактивна стратегія мінімізації ризику
Формальні помилки в документації	Неправильне оформлення заяви, відсутність підписів, використання застарілих бланків, помилки в реквізитах.	Впровадження обов’язкового внутрішнього аудиту всього пакету документів перед подачею. Створення та регулярне оновлення майстер-чеклиста для кожного типу заяви, за який відповідає конкретний співробітник (комплаєнс-офіцер).
Неповний пакет документів	Відсутність експертного звіту, технічних умов, документів на землю або будь-якого іншого обов’язкового документа.	Розробка та використання стандартизованих шаблонів пакетів документів для кожного етапу (отримання МУО, дозволу, введення в експлуатацію). Автоматизація контролю повноти пакета за допомогою внутрішніх систем управління проєктами.
Невідповідність проєктних даних	Розбіжність між проєктною документацією та виданими містобудівними умовами та обмеженнями.Невідповідність даних техпаспорта фактичному стану об’єкта (незареєстровані перепланування, добудови).	Впровадження процедури потрійної звірки: 1) архітектор звіряє фінальний проєкт з МУО; 2) юрист звіряє з документами на землю; 3) технагляд звіряє з фактичним станом об’єкта перед подачею на введення в експлуатацію.
Подача недостовірних відомостей	Вказання неправдивих техніко-економічних показників, надання інформації про осіб, які не мають відповідних сертифікатів.	Посилення внутрішнього контролю за достовірністю даних. Призначення персональної відповідальності керівника проєкту за верифікацію всієї інформації, що завантажується в систему.
Відсутність правових підстав	Будівництво на земельній ділянці, цільове призначення якої не відповідає намірам забудови, або за відсутності оформленого права користування/власності.	Проведення поглибленого юридичного аудиту земельної ділянки (due diligence) на найпершому етапі, ще до початку проєктування. Залучення земельних юристів для перевірки всіх правовстановлюючих документів.
Порушення спеціальних процедур	Відсутність погодження з органом охорони культурної спадщини для об’єктів в історичних ареалах; відсутність висновку з оцінки впливу на довкілля для відповідних об’єктів.	Створення “дорожньої карти” проєкту на початковому етапі з детальним переліком усіх необхідних погоджень та експертиз залежно від класу наслідків та місця розташування об’єкта.

3.2. Навігація в системних недоліках: Стратегії на випадок збою цифрового процесу

Іноді проблеми виникають не з вини девелопера, а через недосконалість самої ЄДЕССБ. У звітах НАЗК зазначаються випадки, коли функціонал системи не дає можливості скористатися чинною нормою законодавства. Наприклад, коли були прийняті тимчасові спрощення дозвільних процедур на час воєнного стану, технічна реалізація цього в системі могла бути відсутньою, створюючи правову колізію.

Інший ризик — неправильне застосування принципу “мовчазної згоди”, коли система може автоматично надати позитивне рішення за відсутності реакції від певного органу (наприклад, охорони культурної спадщини), навіть якщо для цього не було реальних підстав.

Стратегії управління такими ризиками:

Документування: У разі виявлення технічного збою або невідповідності функціоналу закону, необхідно ретельно задокументувати проблему: зробити скріншоти, записати відео екрану, зберегти всі системні повідомлення про помилки.
Офіційне звернення: Негайно направляти офіційні запити до служби підтримки порталу (support@kmu.gov.ua), ДІАМ (office@diam.gov.ua) та профільного міністерства з детальним описом проблеми. Це створює офіційний слід і перекладає частину відповідальності на державу.
Юридична фіксація: Залучати юристів для складання актів про технічну неможливість виконання певних дій в системі. Це може стати доказом у разі виникнення спорів.

3.3. Приховані витрати цифровізації: Бюджетування необхідної юридичної та технічної експертизи

Впровадження ЄДЕССБ, хоч і спрямоване на зниження корупційних витрат, створює нову, обов’язкову статтю витрат для девелопера — витрати на експертний супровід. Численні юридичні та консалтингові компанії пропонують послуги з супроводу в ЄДЕССБ, що свідчить про високий попит і складність самостійної навігації в системі.

Спроба зекономити на кваліфікованих юристах, архітекторах та інженерах, які досконало знають нюанси роботи системи, найчастіше призводить до значно більших втрат через затримки, відмови та необхідність переробляти документацію.Тому витрати на:

Юридичний супровід: аналіз документів на відповідність, підготовка до подачі, комунікація з ДІАМ, оскарження рішень.
Технічний супровід: перевірка проєктної документації, проведення технічної інвентаризації, здійснення авторського та технічного нагляду з урахуванням вимог системи.

…слід розглядати не як додаткові, а як базові та обов’язкові витрати проєкту. Це інвестиція в швидкість та безперебійність процесу.

3.4. Алгоритм оскарження: Як протидіяти необґрунтованим відмовам ДІАМ

Якщо девелопер впевнений у повноті та коректності поданих документів, а відмова ДІАМ видається необґрунтованою, законодавство передбачає механізми її оскарження. Існує два основні шляхи:

Адміністративне оскарження: Подача скарги до вищого керівництва ДІАМ або до спеціальної комісії. Це швидший, але часто менш ефективний спосіб.
Судове оскарження: Подача адміністративного позову до суду. Це довший і дорожчий шлях, але він дозволяє отримати незалежну правову оцінку дій регулятора.

Важливим юридичним захистом для девелопера є норма, згідно з якою при повторному розгляді документів не допускається відмова з причин, які не були зазначені у попередній відмові. Це не дозволяє чиновникам “грати у футбол”, щоразу вигадуючи нові приводи для відмови.

Судова практика у таких справах є досить розвиненою. Успіх в суді залежить від здатності довести, що рішення ДІАМ було протиправним, а подані документи повністю відповідали вимогам законодавства на момент подачі. Це знову ж таки підкреслює важливість бездоганної підготовки документації з самого початку, оскільки саме вона стане головним доказом у судовому спорі.

Розділ 4: Стратегічний горизонт: Майбутні траєкторії та дизраптор №5655

Аналіз ЄДЕССБ був би неповним без погляду на майбутнє, яке визначається двома ключовими факторами: плановою еволюцією самої системи та потенційним революційним (і вкрай суперечливим) впливом законопроєкту №5655. Розуміння цих векторів розвитку є критичним для довгострокового стратегічного планування девелоперської діяльності.

4.1. Дебати навколо №5655: Посібник для девелопера по потенційному перерозподілу влади та репутаційних ризиках

Законопроєкт №5655 “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо реформування сфери містобудівної діяльності” є, мабуть, найбільш резонансною ініціативою в галузі за останні роки. Хоча він досі не підписаний Президентом, його потенційний вплив на ринок та на саму філософію ЄДЕССБ є колосальним. Для девелопера цей законопроєкт створює складну стратегічну дилему.

З одного боку, документ просувається як реформа, що має на меті подальшу лібералізацію та прискорення будівельних процесів. Імпліцитно він пропонує забудовникам більше влади та менше перешкод.

З іншого боку, законопроєкт зіткнувся з безпрецедентною критикою з боку широкої коаліції ключових стейкхолдерів, що створює для девелоперів значні репутаційні ризики:

Позиція архітекторів (Національна спілка архітекторів України – НСАУ): Архітектурна спільнота є одним з найгучніших опонентів реформи. Вони стверджують, що законопроєкт нівелює роль архітектора та суть авторського нагляду. Запропонована норма дозволяє забудовнику викуповувати майнові авторські права на проєкт, після чого він може залучити для авторського нагляду будь-якого іншого, більш лояльного архітектора, і вносити зміни до проєкту, що може негативно вплинути на якість та безпеку будівництва. Критика з боку НСАУ була настільки гострою, що спілка пов’язує обшуки, проведені СБУ в їхньому офісі, саме зі своєю позицією щодо №5655.
Позиція місцевого самоврядування (Асоціація міст України – АМУ): АМУ, що представляє інтереси українських міст, категорично виступає проти законопроєкту. На їхню думку, він позбавляє органи місцевого самоврядування важелів контролю за забудовою власних територій. АМУ наголошує, що проєкт стимулює самочинне будівництво, оскільки забороняє перевірки, позбавляє громадськість права контролю та навіть дозволяє будівництво без належно оформлених документів на землю. Позицію АМУ підтримує понад тисяча громад по всій Україні.
Позиція антикорупційних органів (НАЗК): Національне агентство з питань запобігання корупції провело антикорупційну експертизу законопроєкту і дійшло висновку, що він містить корупціогенні ризики та не узгоджується з Антикорупційною стратегією. Ключова претензія НАЗК полягає в тому, що законопроєкт передає значну частину державних контрольних функцій приватним особам (уповноваженим особам з містобудівного контролю), яких обирає сам забудовник. Це виводить контроль з-під дії антикорупційного законодавства і створює конфлікт інтересів, що може призвести до збільшення кількості незаконних будівництв.

Для девелопера це створює те, що можна назвати “репутаційним парадоксом”. З одного боку, законопроєкт може здаватися вигідним у короткостроковій перспективі, оскільки він послаблює контроль з боку міст та архітекторів. З іншого боку, публічна підтримка або використання норм цього закону (якщо він буде прийнятий) може зробити компанію “токсичною” в очах суспільства, професійної спільноти та, що найважливіше, міжнародних партнерів. Інституції, що фінансують відбудову України (такі як USAID, UK Dev, ЄБРР), надають величезного значення принципам належного врядування, прозорості та боротьби з корупцією. Вони з високою ймовірністю прислухатимуться до позиції НАЗК та Асоціації міст. Таким чином, девелопер, який вирішить скористатися перевагами суперечливого закону, ризикує бути виключеним з великих, престижних та фінансово привабливих проєктів відбудови. Це змушує робити стратегічний вибір: отримати тактичну перевагу сьогодні ціною стратегічної ізоляції завтра, або ж вибудовувати репутацію на принципах прозорості, що відповідають очікуванням ключових інвесторів.

4.2. Майбутнє системи: Очікування “Прозорого будівництва” та подальшої автоматизації

Незалежно від долі №5655, сама ЄДЕССБ продовжує розвиватися. Заявлені плани модернізації свідчать про намір держави поглиблювати цифровізацію та автоматизацію. Ключові очікувані нововведення:

Розширення автоматизованих перевірок: Система буде вдосконалюватися для автоматичної перевірки ще більшої кількості параметрів у поданих документах, що ще більше зменшить людський фактор.
Мобільний додаток “Прозоре будівництво”: Планується запуск спеціального мобільного додатку, який, ймовірно, надасть ще зручніший доступ до даних системи та інструментів контролю.
Подальша автоматизація послуг у “Дії”: Перелік будівельних послуг, доступних через “Дію”, буде розширюватися.
Інтеграція з процесами відбудови: ЄДЕССБ вже інтегрована з цифровою системою управління відбудовою DREAM та Реєстром пошкодженого та знищеного майна.⁹ Це робить її центральним елементом у процесі моніторингу реалізації проєктів відновлення та контролю за використанням коштів, у тому числі в рамках державної програми “єВідновлення”.

Розвиток системи відбувається за підтримки міжнародних партнерів, зокрема проєкту “Цифровізація для зростання, доброчесності та прозорості” (UK DIGIT), що фінансується урядом Великої Британії. Це є ще одним свідченням того, що вектор на прозорість є незворотним і підтримується на міжнародному рівні. Для девелопера це означає, що інвестиції в цифрові компетенції та процеси комплаєнсу є довгостроковою та стратегічно правильною ставкою.

Розділ 5: Стратегічні рекомендації для сучасного девелопера

Успішна адаптація до нової цифрової реальності, створеної ЄДЕССБ, вимагає від девелоперських компаній не лише тактичних коригувань, а й фундаментальних змін у стратегії, організаційній структурі та корпоративній культурі. Нижче наведено ключові рекомендації, що дозволять перетворити виклики системи на стійку конкурентну перевагу.

5.1. Впровадження внутрішнього аудиторського чек-листа для бездоганних подань

Найбільш значні фінансові та часові втрати виникають через відмови, пов’язані з формальними помилками та невідповідностями. Щоб мінімізувати цей ризик, необхідно перейти від реактивного виправлення помилок до проактивного їх попередження. Рекомендується розробити та впровадити формалізований, багаторівневий процес внутрішнього аудиту для кожного пакету документів перед його завантаженням в ЄДЕССБ.

Такий чек-лист має включати щонайменше три рівні перевірки:

Технічна перевірка (архітектор/інженер проєкту):
- Повна відповідність проєктної документації виданим містобудівним умовам та обмеженням.
- Відповідність техніко-економічних показників нормам ДБН.
- Наявність та коректність усіх необхідних технічних звітів та експертиз.
- Перевірка кваліфікаційних сертифікатів усіх залучених інженерів та проєктувальників.
Юридична перевірка (штатний або залучений юрист):
- Актуальність та коректність правовстановлюючих документів на земельну ділянку.
- Відповідність цільового призначення землі намірам забудови.
- Правильність заповнення всіх заяв та форм згідно з чинним законодавством.
- Наявність усіх необхідних погоджень (охорона спадщини, екологія тощо).
Адміністративна перевірка (комплаєнс-офіцер/менеджер проєкту):
- Повнота пакету документів згідно з чек-листом для конкретного типу процедури.
- Наявність усіх необхідних підписів та печаток (включно з КЕП).
- Відсутність формальних помилок, одруків, невідповідностей у назвах та датах.

Тільки після проходження всіх трьох етапів аудиту та підписання внутрішнього акту готовності пакет документів може бути поданий до системи.

5.2. Структурування команди для цифрової відповідності

Робота з ЄДЕССБ вимагає нових компетенцій. Традиційна структура, де юридичний, технічний та проєктний відділи працюють відокремлено, є неефективною в нових умовах. Рекомендується створити інтегровану функцію або команду “Комплаєнсу та цифрових подань”.

Ця команда або відповідальний співробітник (наприклад, “Менеджер з роботи в ЄДЕССБ”) має виконувати такі завдання:

Експертиза системи: Бути головним внутрішнім експертом з функціоналу ЄДЕССБ, її оновлень та практичних нюансів роботи.
Управління процесом: Координувати процес внутрішнього аудиту, забезпечуючи взаємодію між юристами, архітекторами та менеджерами.
Моніторинг законодавства: Відстежувати всі зміни в законодавстві, що стосуються містобудівної діяльності та функціонування ЄДЕССБ, і своєчасно інформувати про них керівництво та профільні підрозділи.
Управління ризиками: Вести внутрішній реєстр усіх подань, відмов та їх причин, аналізувати типові помилки та розробляти заходи для їх усунення в майбутньому.

Створення такої функції є прямою інвестицією в управління новим ключовим ризиком — ризиком невідповідності жорстким цифровим вимогам.

5.3. Позиціонування бізнесу для успіху на радикально прозорому ринку

Найважливіша стратегічна рекомендація полягає в тому, щоб перестати сприймати прозорість як загрозу і почати використовувати її як актив. Девелопер майбутнього в Україні — це компанія, яка будує свій бренд на довірі, підкріпленій об’єктивними даними з державної електронної системи.

Для цього необхідно:

Проактивно комунікувати прозорість: Не чекайте, поки покупці чи інвестори самі знайдуть ваш об’єкт в ЄДЕССБ. Розміщуйте QR-коди з посиланням на картку об’єкта в системі на будівельному паркані, у рекламних матеріалах, на сайті компанії. Проводьте для клієнтів екскурсії по публічному порталу, показуючи, де і як перевірити дозвільні документи.
Зробити “Спеціальні майнові права” основою маркетингу: Побудуйте рекламні кампанії навколо унікальної торговельної пропозиції — “державної гарантії ваших інвестицій”. Пояснюйте клієнтам, як цей механізм захищає їх від подвійних продажів та несанкціонованих змін у проєкті. Це перетворить юридичну норму на потужний емоційний тригер, що знімає головний страх покупця.
Формувати “портфоліо бездоганності”: Поставте за мету мати ідеальний цифровий слід в ЄДЕССБ. Цей актив — портфоліо проєктів без відмов, затримок та порушень — стане вашим головним аргументом у переговорах з банками та міжнародними інвестиційними фондами.
Зайняти виважену позицію щодо №5655: Ретельно зважте репутаційні ризики. Замість того, щоб лобіювати суперечливі норми, розгляньте можливість публічно підтримати принципи прозорості, співпраці з місцевими громадами та збереження архітектурного контролю. У довгостроковій перспективі репутація соціально відповідального девелопера, що поважає місто та його мешканців, принесе значно більші дивіденди, ніж короткострокові процедурні вигоди.

На завершення, ЄДЕССБ неминуче змінює правила гри на будівельному ринку України. Переможцями в цій новій грі стануть не ті, хто намагатиметься знайти лазівки в системі, а ті, хто опанує її правила досконало і перетворить вимоги прозорості на свою головну ринкову силу.

Стратегічний аналіз Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ)

?